Hospitality in Italia: crescita dei visitatori e 2,3 miliardi di investimenti

INDAGINI E RICERCHE - Il mercato immobiliare alberghiero italiano chiude il 2025 con un volume di investimenti pari a circa 2,3 miliardi di euro, in crescita del 20% su base annua, confermandosi tra le asset class più dinamiche del real estate nazionale. Lo rivela la tredicesima edizione del Real Estate Data Hub, realizzato dall'Ufficio Studi RYZE e dal Centro Studi REMAX Italia con la collaborazione dell'Ufficio Studi 24MAX. Il risultato è trainato dal ritorno dei flussi turistici internazionali, in particolare da Stati Uniti e Medio Oriente, tornati sopra i livelli pre-pandemia. A guidare le strategie degli operatori sono soprattutto interventi value-add, che rappresentano circa l'80% delle operazioni, orientati a riqualificazione, riconversione e riposizionamento degli asset esistenti.

Il quadro dei flussi turistici

I dati ISTAT confermano l'andamento positivo del comparto: nell'ultimo anno l'Italia ha registrato 79,4 milioni di arrivi e 268,4 milioni di presenze, entrambi in crescita del 6% rispetto al 2024. A trainare la dinamica è soprattutto la domanda internazionale (+8,5%), mentre quella domestica cresce in modo più contenuto. Le strutture alberghiere segnano un +5% di presenze, superato dal comparto extralberghiero (+8,5%), favorito da una permanenza media più lunga.

L'offerta alberghiera nazionale

L'Italia conta quasi 33.000 strutture ricettive, per oltre 1,1 milioni di camere e circa 2,3 milioni di posti letto. L'offerta resta concentrata nei segmenti intermedi: oltre metà del mercato è costituito da hotel a 3 stelle, il 20% da 4 stelle, mentre i 5 stelle si fermano al 2-3%. Le catene alberghiere restano una quota minoritaria, pari al 7% delle strutture, di cui il 70% riconducibile a marchi nazionali. Sul fronte operativo, il segmento 4 stelle ha registrato un'occupazione media del 70% e un ADR di 128 euro, in crescita del 2,4%.

Roma prima destinazione, capitali sempre più internazionali

Dal punto di vista geografico, Roma guida la classifica con il 25% dei volumi investiti, seguita da Milano (16%) e Venezia (10%). Le destinazioni leisure mantengono comunque un peso rilevante, pari a circa un terzo degli investimenti complessivi, con particolare interesse per Golfo di Napoli, Toscana e Lago di Como. Cresce la focalizzazione sul segmento upscale e luxury, con una quota crescente di capitali indirizzata verso asset di fascia alta e operazioni di rebranding internazionale.

Sul lato degli investitori, prevalgono gli operatori alberghieri (30% dei volumi), seguiti da family office (22%) e investitori istituzionali (21%); i fondi di private equity si attestano al 16%. Le strategie value-add restano dominanti, con il 62% delle transazioni orientate a sviluppo, riconversione e ristrutturazione. I capitali esteri superano quelli domestici, con il 53% dei volumi complessivi, provenienti soprattutto da investitori europei, nordamericani e sudamericani.

La spinta delle conversioni

Un trend in forte espansione riguarda la trasformazione di immobili a uso originario diverso — uffici, edifici storici, asset commerciali obsoleti — in strutture ricettive. Questa strategia consente di valorizzare location centrali riducendo tempi e complessità rispetto agli sviluppi greenfield, ed è già evidente in diverse città italiane. Le conversioni si configurano così come leva per ampliare l'offerta alberghiera nelle destinazioni più attrattive, contribuendo anche alla rigenerazione urbana.

Cresce inoltre l'attenzione verso nuovi format legati alla mobilità, in particolare gli airport hotel di nuova generazione, e verso le prospettive di sviluppo in chiave wellness nelle destinazioni leisure, oltre che nelle città secondarie con stock alberghiero da rinnovare. I brand internazionali restano un fattore chiave nelle strategie di valorizzazione ed exit, pur lasciando spazio a operatori indipendenti capaci di distinguersi con concept di nicchia.

Milano: domanda internazionale e posizionamento high-end

Il mercato ricettivo milanese ha mostrato un andamento positivo nel 2025, dopo un avvio d'anno più debole legato al segmento business. Dalla primavera si è registrata un'accelerazione dei flussi, sostenuta dal ritorno di eventi fieristici e congressuali e dal turismo leisure internazionale. Le performance si sono stabilizzate su livelli superiori alla media nazionale, con dinamiche particolarmente positive nel segmento 4 stelle. Il mercato mostra dinamismo anche sul lato offerta, con nuovi brand, riposizionamenti e sviluppo di living e student housing, sostenuti da nuovi collegamenti internazionali e progetti urbani come il nuovo stadio.

Roma: attrattività globale e conversioni verso l'hotellerie

Il mercato romano ha beneficiato nel 2025 dell'effetto trainante del Giubileo, che ha rafforzato i flussi turistici verso la capitale. Dopo un avvio moderato, le performance sono migliorate dalla primavera grazie al turismo religioso e culturale, con occupazione elevata e tariffe in crescita, soprattutto nel segmento 4 stelle. Il mercato mostra forte dinamismo anche su offerta e investimenti, con riqualificazioni, nuove aperture high-end e sviluppo di serviced apartment. Il rafforzamento dell'accessibilità internazionale, con nuove rotte intercontinentali, sostiene l'attrattività della destinazione nel medio periodo.

Bologna: crescita qualitativa e domanda corporate

Bologna ha registrato un andamento positivo nel 2025, con crescita progressiva dopo un avvio moderato legato alla stagionalità business. Dalla primavera le performance alberghiere si sono rafforzate grazie al calendario fieristico-congressuale e alla crescente attrattività culturale e gastronomica. L'occupazione si è stabilizzata su livelli spesso superiori alla media, con picchi autunnali legati alle fiere. Anche le tariffe del segmento 4 stelle hanno mostrato dinamica positiva. Il mercato beneficia di buona accessibilità internazionale, rafforzata dall'ampliamento dei collegamenti aerei, confermando la forte integrazione tra turismo business, fieristico e culturale.

Napoli: boom turistico e nuova attrattività internazionale

Napoli ha chiuso il 2025 con un andamento positivo, nonostante un avvio d'anno più moderato. Dalla primavera si è rafforzata l'attrattività internazionale della destinazione, con performance alberghiere in miglioramento e tassi di occupazione generalmente in linea o superiori alla media nazionale, fino a picchi significativi in alta stagione. Anche le tariffe del segmento 4 stelle hanno mostrato dinamica positiva, con valori superiori alla media italiana nei mesi di punta. Napoli conferma così un solido posizionamento tra le principali destinazioni urbane, con prospettive favorevoli di consolidamento.

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