Retail protagonista: outlet, high street e centri commerciali trainano gli investimenti

NOTIZIE E DINTORNI - Il retail si conferma la classe di investimento più dinamica del mercato immobiliare italiano: dopo un 2025 chiuso con circa 13 miliardi di euro complessivi, il comparto si posiziona come prima asset class per volumi nel Paese, con 3,8 miliardi investiti e una crescita del 46% sull'anno precedente. Lo slancio prosegue nel primo trimestre 2026, trainato soprattutto dal segmento Out-of-Town, che da solo assorbe circa l'80% del totale. È la fotografia scattata dalla tredicesima edizione del Real Estate Data Hub, il rapporto realizzato dal Centro Studi RE/MAX Italia e dall'Ufficio Studi RYZE con la collaborazione dell'Ufficio Studi 24MAX.

A sostenere la corsa sono stati la maggiore disponibilità di capitale di debito e alcune operazioni di grande scala. Due share deal hanno pesato, insieme, per il 45% del volume retail complessivo: l'acquisizione di Scalo Milano da parte di VIA Outlets, che a gennaio 2026 ha rilevato l'intero capitale di Locate District S.p.A. — società proprietaria e operatrice di Scalo Milano Outlet & More — e l'operazione sul centro commerciale Waterfront Mall di Genova.

Vivace anche l'high street, dove le location prime registrano nuove aperture, ampliamenti e restyling di spazi iconici, con l'ingresso fisico di operatori nati nel digitale. I brand si muovono su un doppio binario: da un lato il consolidamento di sportswear e luxury d'autore, dall'altro la scommessa su format esperienziali che fondono design contemporaneo e contesti storici. A spingere è la spesa dei turisti internazionali, che allarga l'interesse anche a mercati come Bologna, pur restando Milano la piazza più ambita, favorita pure dalle passate Olimpiadi invernali.

Tornano protagonisti centri commerciali, retail park e grandi superfici, con focus su asset dominanti capaci di generare flussi di cassa stabili. Entro il 2028 sono previsti sette nuovi centri — tra cui Galleria Porta Vittoria a Milano e Milanord a Cinisello Balsamo — in una pipeline contenuta ma strategica. Il comparto supera i mille complessi attivi, con sedici strutture di eccellenza e una vacancy compresa tra il 3% e l'8%. Il baricentro resta saldamente al Nord-Ovest. Significativo il dato sulle preferenze: il centro commerciale è il canale prediletto dal 68% dei retailer ma solo dal 28% dei consumatori.

Sul fronte outlet, il Q1 2026 è all'insegna del consolidamento dello stock esistente, con rigenerazione e ampliamento preferiti ai nuovi sviluppi greenfield: ne sono esempio l'espansione di Sicilia Outlet Village e Torino Outlet Village e la trasformazione dell'ex Soratte Outlet nel nuovo Roma Outlet Village di taglio premium. Il formato evolve così da canale di smaltimento delle rimanenze a piattaforma premium, sempre più orientata a destinazioni leisure che integrano shopping, ristorazione e intrattenimento, con crescente attenzione a modelli circolari e format second-hand.

Stabili infine rendimenti e canoni prime, con segnali di compressione selettiva sugli asset core e l'assoluta resilienza del valore immobiliare nelle location prime di Milano e Roma.

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